杏彩官方网址:ST珠江：拟转让资产所涉及的部分资产价值项目评

　　本评估说明仅供国有企业主管部门备案审查资产评估报告和相关监管部门检查评估机构工作之用。除法律法规规定外，材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人，不得见诸公开媒体。

　　房地产证编号分别为： 别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。

　　中国资产评估协会发布的《注册资产评估师关注评估对象法律权属指导意见》中指出，委托方和相关当事人应当提供评估对象法律权属等资料，并对所提供的评估对象法律权属资料的真实性、合法性和完整性承担责任。注册资产评估师执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对评估对象法律权属确认或发表意见超出注册资产评估师执业范围。因此，对于本项目，评估师对委托方和被评估单位提供的资料进行了必要的、独立的核实工作。委托方和被评估单位应对其所提供资料的真实性、合法性、完整性负责。

　　纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

　　评估人员在进入现场清查前，制定现场清查实施计划，按资产类型和分布特点，组成资产评估小组，同时于2016年3月 9 日至2016年3月 12 日 进行现场的核查工作。清查工作结束后， 评估小组对清查核实及现场勘察情况进行工作总结。清查核实的主要步骤如下：

　　首先，辅导企业进行资产的清查、申报评估的资产明细，并收集整理评估资料。评估人员开展前期布置工作，评估师对企业资产评估配合工作要求进行了详细讲解，包括资产评估的基本概念、资产评估的任务、本次资产评估的计划安排、需委托方和被评估企业提供的资料清单、企业资产清查核实工作的要求、评估明细表和资产调查表的填报说明等。在此基础上，填报“评估申报明细表”和“资产调查表”，收集并整理委估资产的产权权属资料和反映资产性能、技术状态、经济技术指标等情况的资料。

　　其次，依据资产评估申报明细表，对申报资产进行现场查勘。不同的资产类型，采取不同的查勘方法。根据清查结果，由企业进一步补充、修改和完善资产评估申报明细表，使“表”、 “实”相符。

　　再次，核实评估资料，尤其是资产权属资料。在清查核实“表”、 “实”相符的基础上，对企业提供的产权资料进行了核查。核查中，重点查验了产权权属资料中所载明的所有人以及其他事项.。

　　资产评估人员对评估范围内的资产及负债的实际状况进行了认真、详细的清查，资产核实结果与账面记录不存在重大差异，评估申报明细表与实际情况吻合。

　　在资产清查过程中，资产评估人员坚持了客观、独立、公正、科学的原则，资产清查的结果有助于对资产的市场价值进行公允的评定估算。

　　评估范围具体包括：独栋别墅 A、独栋别墅 B 及独栋别墅 C，具体明细详见资产清查评估明细表。

　　房地产证编号分别为：别墅 A 为三土房（2009）字第 00131 号、别墅 B 为三土房（2009）字第 00132 号和别墅 C 为三土房（2009）字第 00133 号。

　　委估的 3 栋别墅所占用的土地为住宿餐饮用地，建成于 2008 年， 中等装修， 现正常使用。

　　纳入本次评估范围的房屋建（构）筑物类资产主要为：房屋建筑物资产。截止评估基准日该资产具体情况如下表所示：

　　纳入本次评估范围的房屋建筑物共3项，总建筑面积1,513.11平方米。上述资产全部位于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内。房屋建筑物主要是钢混结构的独栋别墅。

　　评估范围内的房屋建筑物所占用土地已全部办理出让性质的住宿餐饮用地；全部房产已办理房屋所有权证 （房地合一证书）。

　　对被评估建筑物逐一进行了现场勘查，根据申报表，核对各建筑物的名称、座落地点、结构形式、建筑面积等，并对照企业评估基准日时的资产现状，将资产申报表中的缺项、漏项进行填补，做到账实相符，不重不漏。在勘察时，还主要察看了房屋的外型、层数、高度、跨度、内外装修、室内设施、各构件现状、基础状况以及维修使用情况，并作了详细的观察记录。

　　评估人员对委托评估的房屋建筑物作详细的查看，除核实建筑物数量及内容是否与申报情况一致外，主要查看建筑物结构、装修、设施、配套使用状况。

　　①结构：为了判断建筑物基础的安全性，初步确定基础的可靠性和合理性，为评估提供依据。根据结构类型对承重墙、梁、板柱进行细心观测，查看有无变形开裂，有无不均匀沉降，查看混凝土构件有无露筋、麻面、变形，查看墙体是否有风化以及风化的严重程度。

　　②装饰：每个建筑物的装修标准和内容不尽相同，一般可分为内装修和外装修、高档装修和一般装修，但无论是对何种形式的装修，查看的主要内容是看装修的内容有无脱落、开裂、损坏，另外还要看装饰的新旧程度。

　　③设备：水电设施是否完好齐全，是否畅通，有无损坏和腐蚀，能否满足使用要求；消防设施是否完好灵敏，电梯等设施是否安全可靠。

　　④围护结构：如非承重墙、门、窗、隔断、散水、防水、保温等，查看有无损坏、丢失、腐烂、开裂等现象。

　　该三套房屋位于三亚市三亚湾路212号万嘉戴斯酒店院内 ， 属于独栋别墅，现用途为住宿，房屋建于2008年，为钢筋混凝土混合结构，地上3层，层高3.3米，建筑面积为511.52平方米。基础采用钢筋混凝土独立基础，主体采用现浇钢筋混凝土梁、柱、板承重，墙体采用加气混凝土砌块，墙厚为240MM，屋面为四面坡屋面，钢筋混凝土屋面板，机制小平瓦防水。外墙面水泥砂浆防水涂料，内墙面刷涂料，大厅及楼梯地面铺花岗岩，卫生间地面铺300×300mm防滑地砖， 其他地面均铺设600×600mm地砖地面。 房屋楼门为装饰木门和木夹板门，窗为铝合金推拉窗。室内水、电等配套设施齐全。

　　至评估基准日，该房屋基础、梁、板、柱、墙体、屋面、楼地面、内外装修、门窗、水、电等均能正常使用。

　　根据被评估单位提供的相关资料以及评估人员现场勘察，采用收益法计算委估房产于评估基准日的市场价格。 由于该别墅位于酒店内，别墅的土地性质为住宿与餐饮用地，别墅用做于酒店客房，此别墅主要用于内部接待，实现的收入非公允，另外别墅与酒店的收入与成本的匹配较困难，因此采用周边别墅整体出租收入的平均水平进行计算。 收益法的计算过程如下：

　　（ 1 ）房地产潜在毛租金收入：是房地产在充分利用、没有空置下所能获得的归因于房地产的总收入，包括潜在毛租金收入加上其他收入。

　　①租金的确定：根据我公司估价人员的市场调查及收集相关资料、信息，委估房产评估基准日，其租金按照市场客观租金确定。客观租金在相邻已出租商业网点房地产的租金的基础上进行交易情况、位置、装修程度、交易时间等因素修正后确定。选取临近区域出租案例见下表：

　　以待估对象的因素条件指数为基数，直接比较分析待估宗地和比较案例的交易情况、位置、装修程度、交易时间等差别，进行待估房地产与比较实例在交易情况、位置、装修程度、交易时间等方面的修正，得到因素修正系数，见下表：

　　由此得出待估别墅A栋产市场客观租金约为63,300.00元/月。 因为3栋别墅是紧挨着，建筑标准及整体装修同一标准，面积差异很小，因此3栋别墅的市场客观租金约为63,300.00元/月 *3=2,278,800.00元/月

　　①经评估人员调查，该区域房屋出租市场比较成熟，一般空置率较低，根据估价对象周边类似物业出租情况，并结合委估物业的自身情况，确定估价对象空置率为15%。

　　②经评估人员调查，该区域出租一般情况下按月或季付租，押金为1~2个月的租金，因此在收益期内未因拖欠租金造成收入损失很少，本次评估不考虑收租损失。

　　（3）运营费用：是维持房地产正常使用或营业的必要费用。出租人应承担的运营费用一般包括房地产税（包括房产税、营业税及其附加、土地使用税）、保险费、房屋租赁管理费、维修费等。而物业管理费、水电费、通信等费用一般由承租人负担。

　　根据企业实际缴税情况及依据《中华人民共和国房产税暂行条例》（国发[1986]90号）第四条规定，房产税的税率，依照房产余值计算缴纳的，税率为1.2%。

　　营业税为租赁收入的5%，城建税为营业税的7%，教育费附加为营业税的3%，地方教育费附加为营业税的2%。

　　④房地产的保险费一般为建筑成本的0.08%~0.1%。本次按房产重置全价的0.1%计取保险费。

　　注：房屋建筑物为框架结构，结合当地的取费标准和建筑物的实际状况，取重置单价7500元/平方米。

　　根据当地房地产市场的实际情况及我们估价工作的经验，我们采取累加法确定估价对象的报酬率，即房地产报酬率等于无风险报酬率加上风险报酬率。参照市场客观租金进行计算，无风险报酬率取一年期定期存款利率即 1.5%，再考虑一定的风险报酬率，报酬率取7%。

　　经过市场调查，该片区属成熟区，交通方便，周边类似物业的年租金上涨比率在5%左右，我们预测其租金在租约期外平均每年环比递增率g为5%。

　　收益法是运用适当的报酬率，将预期的估价对象土地未来各期的正常纯收益，折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象评估基准日的评估单价。

　　房地产证编号分别为：别墅A为三土房（ 2009 ）字第00131 号、别墅B为三土房（2009）字第00132号和别墅C为三土房（2009）字第00133号。

　　别墅A:建筑面积511.52平方米、 分摊土地面积721.93平方米； 别墅B:499.23平方米 、 分摊土地面积696.58平方米 ； 别墅C:502.36平方米 、 分摊土地面积734.59平方米 。

　　估价对象的土地所有权为国家所有，海南珠江控股股份有限公司以出让方式取得待估宗地，根据委托方提供的房地产权证复印件， 纳入本次评估范围的三套别墅在评估基准日时已抵押，抵押合同号为“2009年椰抵字第G004-2号、重庆信托[DY]字第2012344号”。

　　待估宗地内建（构）筑物状况详见本评估报告建筑物评估部分。待估宗地红线外五通（通路、通电、供水、排水、通讯），红线内五通（通路、通电、供水、排水、通讯），场地平整。由于待估宗地内市政建设设施已经纳入了建筑物评估范畴，故本次土地评估设定开发程度为宗地外五通，宗地内场地平整。

　　本次评估地价设定待估宗地用途为工业用地，开发程度达到“五通一平”（宗地外通路、通电、供水、排水、通讯，宗地内 场地平整） 的条件下，于估价基准日 2015年12月 31 日的剩余年限下的无他项权利的出让土地使用权价格。

　　三亚位于海南岛的最南端，是中国最南部的热带滨海旅游城市，中国海滨城市，是中国空气质量最好的城市、全国最长寿地区（平均寿命80岁）。三亚市别称鹿城，又被称为“东方夏威夷”，位居中国四大一线旅游城市“三威杭厦”之首，拥有全岛最美丽的海滨风光。三亚市东邻陵水县，西接乐东县，北毗保亭县 ，南临南海。陆地总面积 1919.58km，海域总面积6000km，其中规划市区面积约37平方公里。东西长91.6公里，南北宽51 公里，常住人口为74.19万人，聚居了汉、黎、苗、回等20多个民族。三亚是海南省南部的中心城市和交通通信枢纽，也是中国东南沿海对外开放黄金海岸线上最南端的对外贸易重要口岸之一。

　　三亚市地处海南岛最南。